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“公摊面积”将全面取消?早买房的人,有补偿吗?国家回应来了

2020-09-15 17:28:07    广饶房产网     房产资讯    

房屋产权证面积是100平,但是实际居住面积却只有不到70平,另外30%多的面积被谁“偷”走了?这就是困扰国人多年的“公摊面积”。

公摊面积,科学的解释是,由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公摊部分的建筑面积。直白点说就是,虽然你买的是一套自己选中的房子,但是整个小区的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室,甚至是看门大爷的值班室、物业用房等都由你花钱买单了。

害人不浅的“公摊面积”,到底是谁发明的?有人说发明人是前亚洲首富李嘉诚,很多媒体报道时也说,其发明人就是李嘉诚——大概在1970年代,李嘉诚在进行相关房地产开发的时候第一次采用“公摊”做法,后来被香港其他开发商跟风模仿,最后更是被所有开发商所共用。笔者查找了很多文献,也没有查到源头,虽然不能确定公摊面积到底是不是李嘉诚发明的,但是可以肯定的是,公摊面积和期房预售、土地招拍挂等模式,都是从香港传来的。国内各类房子的公摊面积标准千差万别,从低密度洋房别墅的10%,到两梯六户的超高层50%。

不过值得一提的是,虽然公摊面积起源于香港,但是很多人不知道的是 ,其实从1993年起,香港就废止了公摊面积,不管是新二手房房屋销售,均按照套内面积计算。就是这个已经被香港地区所明令调整的公摊面积,却在内地,被各大开发商堂而皇之地使用着,实在让人费解。更重要的是,国际上基本都是按套内面积计算房价。

为什么说公摊面积制度害人不浅?公摊面积到底有哪些弊端?今天我们就来细细深究一下。我们认为,公摊面积一方面是给开发商有弄虚作假的可乘之机,另一方面对于购房者实在是极为不公平。

首先,不可否认的是,公摊面积常常被一些不地道的开发商拿来赚钱,作为糊弄购房者的工具之一。因为即使到了今天,公摊面积的核定依然没有形成统一的标准。也就是说,很多小区开发后的公摊面积,很可能是开发商随意填报的,他们会有意无意增加公摊面积,因为这会把购房资金分摊在业主头上。所以,这就给了开发商“偷面积”的可乘之机——比如,每一套房子多写进去3、5平米公摊,小区一共有1000套房子的话,按照每平米1万元计算,那么就可以多收3000-5000万元;

其次,购房者糊里糊涂吃大亏。我国计算房价、物业费、取暖费、房屋维修基金等都要包括占比颇高的公摊面积,这就意味着我们买完房后,还要不明不白地多缴纳很多冤枉钱。此外,需要提醒的是,未来随着房屋精装修政策,乃至房地产税、空置税等长效机制的出台,买房人遭遇到的不公平待遇还将进一步加剧,产生的各类矛盾也将愈发尖锐。

公摊面积如此伤人,到底该不该取消?其实争论一直未停歇。开发商们坚决“反对”取消,他们给出的理由甚至是向着购房者的:取消公摊,房价就会上涨。原来单价2万一平的房子,可能摇身一变成3万一平,取消公摊对于购房者没有实际意义。而且还会给施行了几十年的房地产交易系统以及交易人员的工作量加大。一句话,取消公摊面积,劳民伤财,得不偿失。

赞成的一派则认为,取消公摊面积是民心所向,是大势所趋。一方面,取消公摊面积,可以堵上开发商非法牟利的漏洞;另一方面,取消公摊面积,未来买房人缴纳物业费、取暖费、房屋维修基金,就是按照套内面积缴纳。这意味着至少有3亿人,这“三笔费用”都可以少交不少,尤其是物业费、取暖费,是每年度的开支,如果一套房子按照居住20年计算,这可是一笔不小的费用。尤其是公摊面积高达50%的买房人,节省的资金要更多。

不仅如此,其实最近几年,官方媒体也多次发声痛斥了奇葩的“公摊面积”制度。2018年,新华社发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》直指,公摊面积问题积弊已久,越来越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正。

2019年经济日报评论文章更驳斥了“取消公摊面积,房价上涨”的论调:这是危言耸听,压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨,本身只是一个数字问题,并不会真正提高购房者负担,相反会降低购房者的未来资金压力。搞不赢妄想,取消公摊面积,开发商就降低房屋质量、服务质量,购房人不会答应,如果开发商敢糊弄,买房人是会用脚投票的。

“公摊面积”即将全面取消?

过去两年,很多媒体都报道了,从2020年开始,被广为诟病的“公摊面积”制度,将要全面取消。笔者查询了很多文章,最后终于弄清了事情的真相,原来这种观点的来源是基于2019年2月份住建部发布的一条征求意见里提到“住宅建筑应该以套内的使用面积进行交易”。

随着各种解读的出现,一时间舆论普遍认为此事已经坐实。但事实真相究竟如何呢?对此,不久前代表国家的央视新闻以标题《“公摊面积”要取消了?这事儿没那么简单》文章出面回应了:这是媒体的错误理解。而且征求意见稿,征求的是对一项工程建设标准规范的意见,这个标准规范约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”、“公摊面积”来计算,并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取,也没直接关系。

到处,真相已经水落石出:从2020年起,“公摊面积”全面取消是不可能的。而且在未来很长的一段时间,即使少部分城市会提前试点,但绝大多数城市大概率不会全面取消。因为,取消公摊面积,远没有想象那么简单:

一则,公摊作为楼房整体的一部分,实际上最后也是为业主所使用,建造成本也是真实存在的,并非直接取消这么简单;

二则,这个规范的真正意义在于,一方面让购房者更容易比较,明明白白购房,另一方面,会倒逼开发商在自我设计规划、工程这些层面的提升,根本目的是保障购房者的合法权益;

三则,就算真的取消了,其实对于购房者也没有影响,正如央视新闻所言,开发商不管是按照建筑面积卖房,还是按照套内面积卖房,其实最终房屋的总价是不变的,只不过是计算方式的改变;

四则,公摊面积取消,全体业主可能会失去对公共区域的所有权,这个所有权已经纳入国家法规,取消公摊可能意味着要更改法规,这显然短期不现实。

至于很多人非常关心的,公摊面积取消后,早买房的人这些年多交的钱,开发商、国家会不会给予一定的补偿,更是没影的事。我们假设未来真的“取消公摊面积”,其实也不存在向早买房的人补偿多交钱的情况,我们算一笔账大家就明白了:一个小区1000户,按每户平均面积100平计算,公摊面积20平,房子单价10000元/平,这就意味着光公摊面积,开发商就要退回2亿。这还没计算这1000户业主此前多缴纳的物业费、取暖费和房屋维修基金。敲骨吸髓的地产商可能把吃到肚子里的钱再吐出来吗?国家更不可能强制要求,或者替开发商补偿。

所以,不管未来“公摊面积”制度会不会取消,大家都千万不要抱着“有补偿”的幻想了。更何况现在的开发商物业都在想方设法在各种费用上搞灰色“增值服务”,从这一点来看,未来买房人想少交物业费、取暖费、房屋维修基金费这三笔费用,更是不太现实啊。


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